Institut Wohnen und Umwelt GmbH
Rheinstr. 65
64295 Darmstadt
Das Projekt zielt darauf ab, die Voraussetzungen f眉r die Ber眉cksichtigung energetischer Merkmale bei der Erstellung von Mietspiegeln zu verbessern. Auf diese Weise soll zum einen die Transparenz am Mietmarkt erh枚ht werden, indem bestehende Qualit盲tsunterschiede zwischen Wohnungen in der orts眉blichen Vergleichsmiete differenzierter abgebildet werden. Zum anderen profitieren dadurch gleichzeitig auch Umwelt und Klima, denn die Anreize f眉r die Durchf眉hrung energetischer Modernisierungsma脽nahmen werden verbessert.
Im Mietwohnungsmarkt ist zwar eine 脺berpr眉fung des Einflusses der energetischen Beschaffenheit auf den Mietpreis im Rahmen der Erstellung von Mietspiegeln gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings enthalten viele qualifizierte Mietspiegel nur rudiment盲re Elemente einer energetischen Einordnung. Eine systematische Erfassung energierelevanter Merkmale und deren Aggregation in einer geeigneten Kenngr枚脽e findet innerhalb der h盲ufig unter hohem Zeit- und Kostendruck erarbeiteten Mietspiegel meist nicht statt. So kann vermutet werden, dass Unterschiede hinsichtlich der energetischen Qualit盲t in der mietrechtlich definierten orts眉blichen Vergleichsmiete bisher oft nicht ad盲quat ber眉cksichtigt werden.
Ben枚tigt wird daher ein f眉r Mietspiegel-Erstellung und -Anwendung geeignetes Verfahren zur Operationalisierung der energetischen Beschaffenheit, das bei der Anwendung gegebenenfalls flexibel an die Gegebenheiten in der Kommune angepasst werden kann 鈥� zum Beispiel im Hinblick auf die Bewertung von Energietr盲gern. Ziel des Projekts ist es, vor diesem Hintergrund neue und praktikable Ans盲tze zu entwickeln.
脺ber den Mietspiegel hinaus ergeben sich m枚glicherweise noch weitere Anwendungsm枚glichkeiten, denn Transparenzdefizite und damit verbundene H眉rden f眉r Investitionen in den Klimaschutz und die ad盲quate Bewertung der Wohnkosten bestehen auch in anderen Bereichen. Im Projekt sollen die wichtigsten Anwendungsoptionen dargestellt werden. Im Mittelpunkt stehen dabei die sozialen Sicherungssysteme (Grundsicherung und Wohngeld) sowie die Integration der energierelevanten Geb盲udemerkmale als Indikatoren im Energiebedarfs- und im Energieverbrauchsausweis.
Gegenstand der Arbeiten ist die Identifikation und Definition der energierelevanten Merkmale f眉r die Mietspiegelerhebung, die Entwicklung eines Fragebogens mit Anwendungshilfen sowie die Entwicklung verschiedener Varianten f眉r ein einfaches Handrechenschema nebst Tabellen f眉r eine Einordnung der energetischen Beschaffenheit eines konkreten Geb盲udes im Rahmen der Mietspiegelanwendung durch mietende und vermietende Personen. Das auf die Sch盲tzung des Energiebedarfs abzielende Handrechenschema wird mit einem empirisch und physikalisch basierten Modell abgeglichen.
Das Schema zur Operationalisierung der energetischen Beschaffenheit soll m枚glichst flexibel sein, damit es bei der Erstellung von Mietspiegeln individuell angewendet werden kann. Im Rahmen der 脺berpr眉fung des Zusammenhangs zwischen Nettokaltmiete und energetischer Beschaffenheit soll es beispielsweise m枚glich sein, verschiedene Hypothesen f眉r die Gewichtung des gesch盲tzten Energiebedarfs zu 眉berpr眉fen: So k枚nnten der W盲rmebedarf, die Heizkosten, die Treibhausgas-Emissionen, der Prim盲renergiebedarf oder auch individuelle Energietr盲ger-Gewichtungen als Ma脽 f眉r die energetische Beschaffenheit herangezogen werden. Auch sollen sich bei der Neuerstellung eines Mietspiegels die Gewichtungsfaktoren entsprechend der ge盲nderten Gesamtlage (z. B. 脛nderungen im Preisgef眉ge) anpassen lassen.
Vor dem Hintergrund der Abw盲gung zwischen einer m枚glichst differenzierten Abbildung der energetischen Beschaffenheit einerseits und einer m枚glichsten einfachen und praxisgerechten Anwendbarkeit andererseits werden unterschiedliche Ans盲tze untersucht 鈥� von einem etwas differenzierteren Energie-Tabellen-Schema zur Sch盲tzung des Energiebedarfs bis hin zu einem noch einfacheren Punktesystem zur relativen Bewertung.
Die zu entwickelnde Methodik und die zugeh枚rigen Werkzeuge (Fragebogen, Tabellen, Berechnungssyntax, Excel-Mappen, Online-Tool) werden 枚ffentlich und entgeltfrei bereitgestellt, damit sie bei der Mietspiegelerstellung in allen betroffenen Kommunen angewendet werden k枚nnen. Dar眉ber hinaus sollen die Perspektiven f眉r die Nutzung des Verfahrens auch in anderen Bereichen des Miet- und Sozialrechts sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft herausgearbeitet werden.